A1 澳門新聞
2019-02-10 01:13:56

工廈活化舉步維艱 融入文創多元發展

在澳門賭權開放前,製造業和輕工業曾是澳門興盛的產業,隨著賭權開放與內地改革開放,本澳經濟亦開始轉型,不少工業開始遷入內地,不少工業大廈十室九空,當中有些工廈樓齡偏高,對社區存在衛生及安全隱患。為此,土地工務運輸局於2011年4月12日推出工業大廈活化措施,促進發展商或工廈業主改建工廈為住宅樓宇,從而增加住宅單位的供應量,最終能達到為有意置業的市民提供多元化的選擇,以及更好地善用本澳土地資源,改善社區環境以至工廈長期空置及造成的殘危樓宇問題的目標。
然而,在措施推行1年後,僅有8宗申請「街道准線圖」個案,其中6宗獲當局發出「街道准線圖」,鑒於業界反映需要更多時間收集工廈業權,因此政府決定將措施試行期延長1年。有關措施於2014年4月試行期屆滿後已沒有續期,局方檢討及評估措施的成效,在措施推行的3年間,土地工務運輸局合共處理13宗街道准線圖或規劃條件圖的申請個案,其中2宗個案因屬私家地不被納入“工廈活化”措施的適用範圍外。其餘11宗個案中,只有4宗個案曾遞交“工程計劃草案(草則)”,當中2宗個案被核准並已於特區公報刊登修改批地合同,1宗個案的草則未符合要求須作修改,餘下1宗個案則未具備發展條件暫緩處理。
在政府推出工業大廈活化措施期間,即時令工廈租金飆升,扼殺活化商機;另一方面,有意見指出,當時聚焦於廠房改建,但要得到百分百業權人同意,澳門工廈大部分業權分散,若無其他輔助法例機制幫助,幾乎難以實現。
直到2016年3月,政府成立了都市更新委員會,方才再次提出研究工廈再利用。運輸工務司司長羅立文於都更會成立之初曾表示,相信都更會以新思維,研究出工廈活化的新做法、新措施。至去年3月,都更會於會議上首次提出建議修改現行法律,容許工業大廈更改用途,例如可作文創活動、體育活動場所或培訓地點等,同時建議更改用途時減免溢價金和發出臨時准照。有都更會委員透露,都更會早已完成相關討論並將意見提交給政府,但政府一直未予表態。工務局早前則表示,行政當局現時已委託顧問公司開展研究有關議題,但基於仍處於初步階段,暫未有具體措施公佈。
本澳現時約有110幢工廈,佔地面積達40萬平方米,廠房面積達130萬平方米。工業大廈活化措施自2014年4月被政府勒令停止續期後,在過去3年間,工廈因租金便宜、地方大,在本澳地少人多的環境下,市場潛力驚人,加上相關法律存在灰色地帶,不少人士租用工廈單位經營非工業用途的商業活動,如經營文創、室內健身室或派對聚會,甚至是兒童遊樂場等,2017年期間就有多間沒有獲得牌照許可的遊樂場所陸續被查封,曾引發社會不少爭議。同時消防局亦指工廈相對住宅和商業大廈的消防隱患較高,在局方巡查過程中較常發現公眾通道阻塞、出路指示牌故障、消防系統欠保養等問題,情況令人憂慮。
反觀香港推出的活化工廈措施,為了在經濟轉型期間善用舊式工廈,香港政府於2010至2016年推出有限期的工廈活化措施,香港地政總署共收到248宗活化工廈申請,截至2017年12月底共有159宗申請獲批准,釋放超過2,000萬方呎作商廈等工業以外用途,當中以活化作寫字樓為主。雖然澳門與香港的情況有差別,但當中還是有很多方面值得參考,例如業權比例、改裝用途的尺度、申請準則和政策規定等。
有本澳團體代表指出,活化工廈最大的困難,在於工廈業權分散,改建或增加用途都難以取得百分百業權同意,建議政府直接修改相關條例,擴大工廈適用範圍,把一些新興產業,如文創、音樂製作等納入工業行列;同時亦建議,在未取得所有業權人同意的情況下,從法律機制上調動小部分不同意的業權,達到改建目的。亦有意見指,香港、台灣或內地都有不少活化工廈的案例,成為新的商業點或新“景點”,吸引眾多遊客前往參觀,相信若本澳能把工廈活用成文創中心,有利打造成世界旅遊休閒中心。

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